當我要買法拍屋時，我會注意什麼？
答：無論我們自己要參加投標或委託他人代標時，均應瞭解下列幾項：
一查詢標的物公告內容是否與登記簿一樣：
依強執法第76條第三項規定：「己登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記」。首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地及房屋合併拍賣或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚。至於標的物之內容，可到該不動產所在地之地政事物所查詢公告標的物之地號、地目、建號及房屋坐落、構造、型式、層別、層數、面積是否與土地及建物登記簿一致，可調閱土地及建物登記謄本，加以確認。法院公告上如有註明「未經登記」之建物即表示該建物多半為違章建築，若為點交案件也只有使用權，亦沒有所有權狀，但要看是否為不動產之部份。因此對於違建部分，應注意其計算價金是否合理等相關問題。
二到現場查看標的物之查封概況：調閱登記謄本查看無誤後，於投標前，宜依據投標公告內容，至標的物現場查看：
(1)交通上是否便利；環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質如何；鄰近之學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物等是否便利。鄰近有無不良場所，如墳墓、垃報場、高壓電廠等。
(2)公告內容中之查封概況是否與實際現場一樣。如公告為空屋時，可查看該標的物之水、電表是否停止運轉並可向水、電力公司查詢是否己為停水、停電。如為公寓時應向管理員詢問其積欠之管理費金額。
三應買資格或條件：
依強執法第81條第二項第六款規定：「定有應買資格或條件者，其資格或條件。」若應買人資格，因法律設有限制而不適格者，其拍定無效。至於應買人是否符合資格，應提出證明文件，由執行法院審查認定。如依辦理強執法注意事項第四十三條第七項規定：「拍賣之不動產為政府直接興建之國民住宅及其基地，債務人有辦理國民住宅貸款者，應於拍賣公告記載應買人或聲明承受人如欲承接國民住宅貸款餘額及剩餘期限，應以法令所定具有購買國民住宅資格者為限。」同條第八項規定：「外國人不得為土地法第十七條所列各款土地之應買人或承受人。」
四 標單金額的填寫：
依強執法第75條第三項規定：「建築物及其基同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。」故在同一公告中各比土地、建築物是分別標價，合併拍賣。所以當建物與土地合併標售在分別標價時，可將房屋部分僅以公告底價填寫，其他要提高之價金全填至土地部分，在若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值，即可以本次之價格為自己後往賣出時土地增值稅的徴收標準。
五 現金是否足夠：
1 保證金：依強執法第86條規定：「以投標方法拍賣不動產時，執行法院得酌定保證金額，命投標人於開標前繳納之。」同法第89條規定：「投標應繳納保證金而未照納者，其投標無效。」又依辦理強執法注意事項第四十七條第三項規定：「保證金，由投標人填具聲請書，連同現金或銀行即期本票或劃線支票逕行繳交執行法院出納室。」此不可不知的是銀行本票是以法院所在地之票據交換所所屬之金融機構而言，即如在台南地方法院之民事執行處拍賣，其保證金以銀行本票開立，如以合作金庫所屬之分行開立者，須以其營業所在台南市之分行使可開立此本票為限。
2 總價金：拍定後價金之繳交也是一大問題。依辦理強執法注意事項第四十三條第二項規定：「………又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。」故應於拍定後七日內須繳清價金。如無法如期繳足價金者，依強執法第113條準用同法第68條之2規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。」
六 取得權利證書：依強執法第97條規定：「拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。」經取得權利證書後，才可向稅捐機關申請核稅。經核稅繳稅後，再向地政事務所辦理所有權移轉登記。
七 點交與否：依強執法第99條第一項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。」然往往點交與否會影響拍定價額的高低，有點交者可能拍定價額較高，反之無點交者拍定價額較低亦可能無人投標。若是法院負責點交，則法院有義務將其騰空後當場交給承買人，此對購屋者而言當較有保障，如不負責點交，則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在，都是相當麻煩的一件事。
二 動產與不動產的『查封方法』及『拍賣程序』各有何不同？
答：
壹、動產查封方法：由執行人員實施占有，交付保管。
(一)實施占有：
依強執法第47條規定：「查封動產，由執行人員實施占有，其將查封物交付保管者，並應依左列方法行之：一、標封。二、烙印或火漆印。三、其他足以公示查封之適當方法。」又同條第二項規定「前項方法，於必要時得併用之。」所謂標封：指乃將法院之封條黏貼於查封之標的物上。所謂烙印：係以金屬製造之印章，以火燒紅，烙於動產上。所謂火漆印：乃將火漆融印，塗於動產上，再加蓋印記。所謂占有：依民法第940條規定：「對於物有事實上管領之力者，為占有人」即人對物有實際上之接觸或物理上之控制。苟依一般社會觀念，足認一定之物己其有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上之管領力。
(二)交付保管：
依強執法第59條第一項規定：「查封之動產，應移置於該管法院所指定之貯藏所或委託妥適之保管人保管之。認為適當時，亦得以債權人為保管人。」又依同條第二項規定：「查封物除貴重物品及有價證券外，經債權人同意或認為適當時，得使債務人保管之。」同條第五項規定：「查封物以債務人為保管人時，得許其於無損查封物之價值範圍內，使用之。」
貳、不動產查封方法：揭示、封閉、追繳契據、查封登記。
強執法第76條第一項規定：「查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之：一、揭示。二、封閉。三、追繳契據。」又同條第二項規定：「前項方法，於必要時得併用之。」依上述規定可知查封方法為：
(1)揭示：指於不動產所在地將查封之事實公布使公眾週知。
(2)封閉：指為禁止債務人或第三人進出該不動產，故將其全部或一部封鎖關閉。
(3)追繳契據：即命債務人交出該不動產之證明書狀，使其無法辦理變更登記。
(4)查封登記：登記非封之生效要件，惟債務人常於執行法院實施查封後，通知登記機關辦理查封登記之間，將不動產所有權移權轉登記於第三人，為防止以上流弊，故在同條第三項規定：「己登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記…」。
参、動產拍賣程序：依強執法第60條第一項前段規定：「查封物應公開拍賣之。」
一 拍賣之準備：
指定拍賣期日：依強執法第57條第一項規定：「查封後，執行法官應速定拍賣期日」，同法第
63條規定：「執行法院應通知債權人及債務人於拍賣期日到場，無法通知或屆期不到場者，拍賣不因而停止。」
指定拍賣場所：
執行法院或動產所在地：依強執法第61條第一項規定：「拍賣動產，由執行法官命書記官
督同執達員於執行法院或動產所在地行之。」
委託拍賣行或適當之人：依強執法第61條第二項規定：「前項拍賣，執行法院認為必要時，得委託拍賣行或適當之人行之，但應派員監督。」
(三) 通知當事人到場：依強執法第63條規定：「執行法院應通知債權人及債務人於拍賣期日到場，無法通知或屆期不到場者，拍賣不因而停止。」
(四) 公告：依強執法第64條第一項規定：「拍賣動產，應由執行法院先期公告。」同法第65條規定：「拍賣公告，應揭示於執行法院及動產所在地之鄉鎮市(區)公所或拍賣場所，如認為必要或因債權人或債務人之聲請，並得登載於公報或新聞紙，如當地有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。」
(五) 預定拍賣物底價：依強執法第70條第一項規定：「執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，……」又依同條第二項規定：「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」
(六) 酌定保證金額：依強執法第70條第一項規定：「…，並得酌定保證金額，命應買人於應買前繳納之，未照納者，其應買無效。」
二 拍賣之實施：
(一) 拍賣人：由執行法官命書記官督同執達員行之。(強執法第61條第一項)
(二) 拍賣之時期：強執法第66條規定：「拍賣，應於公告五日後行之。但因物之性質須迅速拍賣者，不在此限。」
(三) 拍定：指賣定之意思表示，即表示許可應買以及對應買之承諾，將使買賣契約成立。亦即執行法院將拍賣物歸屬於出價最高之合法買受人之意思表示。依強執法第70條第三項規定：「拍定，應就應買人所出之最高價，高呼三次後為之。」
(四) 再拍賣：指因拍定人未繳足價金，執行法院續行原拍賣程序。依強執法第68條之二第一項規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。」
(五) 再行拍賣：因首次拍賣應買人所出之最高價低於底價，或雖未定底價但債權人或債務人對應買人所出之最高價認為不足而為反對之表示，導致執行拍賣人員不能為拍定，故必須再次進行拍賣程序。依強執法第70條第四項規定：「應買人所出之最高價，如低於底價，或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而為反對之表示時，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。」又依同條第五項規定：「再行拍賣時，應拍歸出價最高價之應買人。但其最高價不足底價百分之五十；或雖未定底價，而其最高價顯不相當者，執行法院應作價交債權人承受；…」
(六) 撤銷查封：指拍賣物無人應買且己作價由債權人承受，而債權不願承受者，執行法院應將拍賣物撤銷查封返還債務人之謂。依強制法第71條規定：「拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受，債權人不願承受或依法不能承受者，應由執行法院撤銷查封，將拍賣物返還債務人。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，準用前條第五項之規定。(即再行拍賣)」又同法第70條第五項但書規定：「…但其最高價不足底價百分之五十；或雖未定底價，而其最高價顯不相當者，執行法院應作價交債權人承受；債權人不承受時，執行法院應撤銷查封，將拍賣物返還債務人。」若無其他標的物可供拍賣者，並可依同法第27條發給債權人債權憑證。
肆 不動產拍賣程序：
一 拍賣之準備
(一)指定拍賣期日：依強執法第82條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」
(二)指定拍賣場所：依強執法第83條規定：「拍賣不動產，由執行法官命書記官督同執達員於執行法院或其他場所為之。」
(三)核定拍賣最低底價：依強執法第80條規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額」
(四)酌定保證金額：不動產之拍賣程序並無酌定保證金額之規定，然依強執法第113條規定：「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」而依同法第70條第一項規定：「執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，並得酌定保證金額，命應買人於應買前繳納之，未照納者，其應買無效。」又同法第86條規定：「以投標方法拍賣不動產時，執行法院得酌定保證金額，命投標人於開標前繳納之。」
(五)拍賣公告：依強執法第81條第一項規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」又依同法第84條第一項規定：「拍賣公告，應揭示於執行法院及不動產所在地或其所在地之鄉鎮市(區)公所，如當地有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。」同條第二項規定：「拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應登載，但不動產價值過低者，得不登載。」
二 拍賣之實施：
(一)拍賣人：依強執法第83條規定：「拍賣不動產，由執行法官命書記官督同執達員。」
(二)實施拍賣之期日與場所：依強執法第83條規定：「拍賣不動產，於執行法院或其他場所為之。」
(三)應買資格：依強執法第81條第二項第六款規定：「定有應買資格或條件者，其資格或條件。」若應買人資格，因法律設有限制而不適格者，其拍定無效。至於應買人是否符合資格，應提出證明文件，由執行法院審查認定。
(四)投標：依強執法第85條規定：「拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權，以投標之方法行之。」
(1)投標方法：依強執法第87條規定：「投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。應載明左列事項：一、投標人之姓名、年齡及住址。二、願買之不動產。三、願出之價額。」
(2)開標：依強執法第88條規定：「開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。」依強執法第90條規定：「投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。」
(3)流標：依強執法第91條第一項規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。」
(五)再行拍賣：
(1)再公告：依強執法第91條第一項規定：「…由執行法院定期再行拍賣。」及同法第93條規定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」可知再行拍賣前仍應先為公告。
(2)第一次減價拍賣：首次拍賣無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價，或無人承受或依法不得承受者。依強執法第91條第二項規定：再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
(3)再次公告：依強執法第91條第一項規定：「…由執行法院定期再行拍賣。」及同法第93條規定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」可知再行拍賣前仍應先為公告。
(4)第二次減價拍賣：依強執法第92規定：再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。
(六)特別拍賣：依強執法第95條第一項規定：經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。
(七)撤回執行：依強執法第95條第二項規定：經特別拍賣後三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。
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